全民掘金RWA：全球资本涌入的财富新大陆

编者言：

 500元即可成为迪拜帆船酒店的“微股东”，1000元投资特斯拉超级工厂的生产线——RWA正将全球高价值资产切割成数字碎片，撒向普通人的钱包。

2025年6月，香港金管局发布《数字资产发展政策宣言2.0》，首次将房地产纳入代币化资产范畴。短短一周后，国资房企绿地金创即宣布将其香港铜锣湾价值29亿港元的写字楼拆分为100万份NFT产权凭证，最低投资门槛降至1000港元。  传统需要数月完成的地籍确权流程，如今在链上实时完成，资产流动性较传统REITs提升300%。

全球RWA市场规模从2023年的几十亿美元飙升至2025年中超500亿美元，贝莱德、特斯拉等巨头疯狂布局，波士顿咨询预测2030年将突破16万亿美元——相当于当前全球黄金总值的3倍。

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爆发前夜，RWA的三大增长引擎

2025年全球RWA版图正经历结构性扩张。  

私人信贷成为最大驱动力，截至2025年6月，RWA总估值突破240亿美元，其中私人信贷占比高达58%，美国国债占34%。  

传统私人信贷流动性差，代币化后投资者可随时出售这些资产，获得前所未有的灵活性。

• 不动产代币化正迎来政策破冰。  

香港允许房地产等实物资产上链交易，绿地集团率先将康养公寓收益权通过智能合约分割为优先层（年化5.8%）、权益层、风险层，吸引保险资金、对冲基金分级认购。

• 能源资产成为新兴赛道。  

协鑫能科82MW分布式光伏电站被拆分为10万份代币，年化收益稳定在6.8%-8%。 

蚂蚁数科与其合资成立蚂蚁鑫能公司，打造“AI驱动的下一代新能源生态体系”。

这些领域共同推动RWA从金融实验走向规模化落地。

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四大势力，争夺万亿RWA版图

RWA生态中，四类参与者正展开激烈竞合。

传统金融巨头以贝莱德为代表，其推出的BUIDL基金规模突破52亿美元，让普通人1美元就能投资美国国债。  

富兰克林邓普顿发行了代币化货币市场基金，西门子则发行了6,000万欧元链上债券。

• 科技企业构建技术底座。  

蚂蚁链支撑“新电途”充电桩RWA项目，将9,000余台充电桩收益权代币化；IOST区块链平台提出“RWA 3.0”范式，通过模块化“本息分离”机制连接传统金融与DeFi世界。

• 政府部门成为关键推手。  

香港金管局设立“Ensemble沙盒”为RWA项目提供合规测试环境；欧盟启动DLT试点制度，新加坡金融管理局（MAS）则向DigiFT等交易所发放牌照。

• 普通投资者获得颠覆性入口。  

上海退休教师王女士通过绿地金创平台投资香港康养公寓权益层，“以前觉得跨境房产投资遥不可及，现在用买菜钱就能当国际包租婆”。

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产业落地，从光伏电站到马陆葡萄

RWA技术正穿透多个实体经济领域，改写行业规则。

• 在房地产领域，RWA解决流动性痛点。  

德林控股将中环德林大厦权益代币化，计划向股东分派价值6,000万港元的数字资产，实现股东身份与数字权益的合规绑定。

• 能源资产率先跑通模式。  

除协鑫光伏项目外，“新电途”充电桩项目融资1亿元，数据实时上链确保透明与不可篡改。  

特斯拉更将柏林超级工厂50亿美元资产拆分为1亿枚代币，开放散户认购。

• 农业与文旅创新不断。  

上海“马陆葡萄”项目完成农业品牌资产代币化，融资1,000万元；大连投资20亿元打造数字岛屿RWA项目，涵盖医养酒店等文旅资产。

• 艺术品金融化突破困局。  

盘古艺术空间将法国艺术家叶星千37幅作品NFT化，8月1日将推出融合AI互动的线下艺术品RWA体验馆。  

通过多艺术家组合分散风险，破解艺术品确权难、流通性差等痛点。

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价值重构，RWA的三大破局之力

RWA的爆发源于其重构传统资产交易的底层能力。

• 降低投资门槛是核心突破。  

迪拜帆船酒店、特斯拉生产线等“旧时权贵堂前燕”，通过500元级碎片化投资进入寻常百姓家。  

香港政策允许单套康养公寓分割为最低500元份额，彻底改变不动产投资“重资金、长周期”特性。

• 提升资产流动性改写估值逻辑。  

代币化使非标资产通过数字化实现碎片化交易，资金周转效率提高30%以上。  

绿地香港写字楼项目流动性较传统REITs提升300%，智能合约实现租金收益实时分配。

• 全球资本流动打破地域藩篱。  

Credix平台将拉美中小企业贷款代币化，让欧美投资者直接获取新兴市场信贷收益；香港的离岸人民币通过与房地产RWA绑定，构建新型锚定资产。

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合规与技术，双轮驱动未来

RWA的持续发展仍面临关键挑战与创新。

• 合规框架加速成型。  

2025年7月深圳召开的RWA标准研讨会，推动建立覆盖全生命周期的技术规范。  

协鑫与蚂蚁链牵头制定的《物理资产代币化技术规范》成为国内首个技术标准，为行业设立安全锚点。

• 技术融合深化应用。  

“区块链+物联网”成为主流模式，绿地金创部署IoT设备实时监测康养公寓入住率，将传统6个月尽职调查周期压缩至17天。  

跨域验证网络连接自然资源部不动产登记链，使跨境资产确权效率提升90%。

• 风险防控仍需警惕。  

行业专家强调需防范“伪RWA”项目，投资者应选择香港持牌交易所、分散配置资产。

艺术品RWA需建立事前审查、事中监控（保管环境、价格波动）、事后处置的全流程风控。

德林控股将价值5亿港元的中环写字楼转化为数字权益，向股东分派6000万港元代币时，一位持有2000股的老股民在手机上收到通知：  

“您已获得迪拜帆船酒店0.05平方米的永久收益权。”

香港金管局Ensemble沙盒中，离岸人民币正通过绿地康养公寓的代币化收益权获得新型锚定，而新加坡DigiFT交易所里，美国退休教师正用手机认购巴西太阳能电站的每日发电收益。

当16万亿美元传统资产等待上链，RWA的终极意义不仅是技术升级，而是重构全球财富分配的逻辑——围墙花园里的资本盛宴，终将变成全民共享的价值互联网。

来源：元宇宙与人工智能三十人论坛